Zobrať dnes 5 r. fix za 1,5% alebo 10 ročný za 2,1%? Ak si dnes zoberiete 5 r. fix, viete aký môže byť max. úrok na novej 5 r. fixácii, aby to bolo v súčte výhodnejšie ako keď si dnes zvolíte 10 r. fixáciu?
Mnohí z vás aktuálne riešia hypotéku a s ňou súvisiacu otázku aký fix zvoliť. Zobrať kratší fix s nižším úrokom a nižšou splátkou alebo dlhší fix s vyšším úrokom, vyššou splátkou a vyššou preplatenosťou na úrokoch?
5 r. fix alebo 10 r. fix?
Predstavte si situáciu. Dostanete ponuku z banky na 5 r. fixáciu za 1,5% alebo 10 r. fixáciu za 2,2%. Čo by ste si vybrali? Preferujete aktuálne nižšiu splátku alebo istotu nemennej aj keď vyššej splátky na 10 rokov? Rozdiel v mesačnej splátke pri hypotéke vo výške 50 000 € pri dobe splácania 30 rokov hypotéke je slušných 17,29 €.
Mne napadla jedna zaujímavá otázka: Ak by som si teraz zvolil 5r. fixáciu, aký môže byť maximálny úrok po piatich rokoch splácania na novej 5 r. fixácii, aby to bolo stále výhodnejšie ako si zobrať teraz 10 r. fixáciu?
Pomôcka pre výber fixácie
Vytvoril som teda jednoduchý výpočet, kde som si volil výšku úrokovej sadzby pre 5 r. fixácie (od 1,5% do 1,75%) a porovnával to s 10 r. fixáciou (pri úrokoch od 2% do 2,5%) pričom ma zaujímalo, aký úrok môžem mať maximálne po skončení prvej 5 r. fixácii na novej 5 r. fixácii, aby to bolo v celkovom súčte výhodnejšie ako 10 r. fixácia.
Modelový príklad:
| Fixácia 5 rokov | Fixácia 10 rokov | |
| Výška hypotéky: | 50 000 € | |
| Doba splácania: | 30 rokov | |
| Úroková sadzba: | 1,5% | 2,1% |
| Splátka: | 172,56 € | 189,85 € |
| Zaplatené celkom za 60 m.: | 10 353,61 € | 11 391,03 € (+1037,42) |
| Zostatok úveru po 60 m.: | 43 146,89 € | 43 778,77 € (+622,79 €) |
| Zaplatené celkom za 120 m.: | ? | 22 728,05 € |
| Zostatok úveru po 120 m.: | ? | 36 834,86 € |
Po 60 m. splácania som zobral zostatok úveru s 5 r. fixáciou a skúmal som aký najvyšší môže byť úrok na novej fixácii, aby sa v celkovom súčte (celkovo zaplatené a zostatok úveru) oplatilo zobrať dve 5 r. fixácie.
V nasledujúcej tabuľke sú všetky možné aj nemožné kombinácie úrokových sadzieb 5 r. fixu a 10 r. fixu.
Ako čítať tabuľku?
Zoberiete z prvého stĺpca úrok pri 5 r. fixe, ktorý ste dostali ako najlepšiu ponuku v banke. Z prvého riadka zoberiete úrok, ktorý ste dostali ako najlepšiu ponuku pri 10 r. fixe. Úroková sadzba, ktorá vzniká križovaním vašich ponúk predstavuje maximálny úrok, ktorý musíte mať po 60 m .splácania pri novej 5 r. fixácii aby sa vám oplatilo dnes zobrať 5 r. fixáciu 🙂
| Fix 5 rokov/10 rokov | 2% | 2,10% | 2,20% | 2,30% | 2,40% | 2,50% |
| 1,50% | 2,60% | 2,80% | 3% | 3,25% | 3,45% | 3,70% |
| 1,60% | 2,45% | 2,70% | 2,90% | 3,10% | 3,35% | 3,55% |
| 1,70% | 2,35% | 2,55% | 2,80% | 3% | 3,20% | 3,45% |
| 1,75% | 2,30% | 2,50% | 2,70% | 2,95% | 3,15% | 3,40% |
Záver
Ak veríte tomu, že sa v roku 2021-2022 budú hýbať úroky na hypotékach do 3% pri 5 r. fixáciách, pokojne si dnes vyberte 5 r. fix. Ak tomu neveríte, mali by ste si vybrať fixáciu o dĺžke 10 rokov. A čomu verím ja? Ja verím v štatistiky a tie hovoria na dlhodobom horizonte viacmenej jasne v prospech dlhých fixácií.
PS: ospravedlňujem sa za zložité vysvetľovanie 🙂
Zdroj: vlastné prepočty (súbor na stiahnutie: dlha-vs-kratka-fixacia )