Kúpite si starší byt/dom prostredníctvom hypotéky, vlastné rezervy miniete na dofinancovanie kúpy a peniaze na rekonštrukciu už neostali. Existuje však spôsob ako zafinancovať rekonštrukciu hypotékou, aj keď aktuálna hodnota nehnuteľnosti nepostačuje.
Aktuálna situácia
Od marca platia nové pravidlá hypoték, ktoré spôsobili, že väčšina bánk poskytuje hypotéky vo výške maximálne 80-90% hodnoty nehnuteľnosti. Vytvára sa tak ešte väčší tlak na klientov, aby disponovali pri nadobudnutí nehnuteľností aj vlastnými úsporami. Čo však v prípade, ak si klient kúpi starší byt alebo dom, na dofinancovanie použije všetky svoje úspory a chcel by si danú nehnuteľnosť aj zrekonštruovať?
Technický popis problému a štandardné možnosti riešenia
Problém, prečo vám banka nevie dať peniaze aj na rekonštrukciu spočíva v tom, že musí vždy dodržať percento financovania voči zakladanej nehnuteľnosti. Ak teda kupujete nehnuteľnosť za 80 000 € a banka vám schválila 90% financovanie, viete od nej dostať maximálne 72 000 €.
Väčšina ľudí v týchto prípadoch používa na financovanie rekonštrukcie buď spotrebný úver alebo medziúver zo stavebného sporenia, čo však ich rekonštrukciu značne predraží, keďže úroky sa v týchto produktoch hýbu nad 4-5%.
Peniaze na rekonštrukciu cez hypotéku
Šikovné riešenie tohto problému používa jedna banka, ktorá dokáže kombinovať dva účely hypotéky. Nadobudnutie a údržbu. Účel nadobudnutie slúži na financovanie kúpy a údržba na financovanie rekonštrukcie.
Otázka však znie: Ako dokáže banka poskytnúť klientovi viac peňazí ako je hodnota zabezpečenia?
Odpoveď je jednoduchá. Pri podávaní žiadosti klient vypíše súpis prác tzv. položkový rozpočet, v ktorom uvedie aké rekonštrukčné práce plánuje na danej nehnuteľnosti robiť a cca aké budú náklady. V banke na základe znaleckého posudku a tohto súpisu prác vypočítajú budúcu hodnotu nehnuteľnosti po realizácií daných úprav. Banka schváli klientovi výšku hypotéky ako % financovania z budúcej hodnoty nehnuteľnosti.
Čerpanie hypotéky prebieha v tranžiach. Prvá tranža je vo výške potrebnej na kúpu. Následne si za vlastné finančné prostriedky, financie zo spotrebného úveru alebo medziúveru začnete robiť rekonštrukciu (alebo ju spravíte celú) a fotkami budete dokladovať banke postup prác, na základe ktorých banka uvoľní financie v ďalších tranžiach. Týmito peniazmi následne vyplatíte väčšinu požičaných peňazí (spotrebný úver či medziúver), ktorými ste financovali rekonštrukciu a ostala vám hypotéka s úrokom rovnakým ako máte na kúpu nehnuteľnosti. Samozrejme platí, že sa musí zhodovať súpis prác a ich hodnota s realitou. Jedinou nevýhodou je to, že každá tranža je spoplatená 25 €, avšak to je nič oproti tomu, koľko by ste preplatili na spotrebnom úvere alebo medziúvere zo stavebného sporenia.
Príklad
- hodnota nehnuteľnosti 80 000 €, 80% financovanie, 16 000 € vlastné zdroje, úrok 1,55%
- na základe súpisu prác (nové okná, nová kuchynská linka, nové podlahy, výmena jadra, vstavané skrine) banka vypočíta budúcu hodnotu nehnuteľnosti na 95 000 €
- banka schváli hypotéku vo výške 76 000 € pričom 64 000 € bude načerpaných pri kúpe a zvyšných 12 000 € po vydokladovaní fotiek, že ste danú rekonštrukciu vykonali (peniaze za rekonštrukciu môžete čerpať aj postupne, avšak minimálna výška tranže je 3000 €)
PS: Robí to Tatra banka 🙂