Vlastný domček je pre mnohých ľudí efektívnejší spôsob vynaloženia finančných prostriedkov na vlastné bývanie ako kúpa bytu. Výstavba domu je však zložitejší proces a banky k tomuto účelu financovania pristupujú rôzne- Detaily rozhodujú ako ľahko dokážete čerpať peniaze a tým pádom ako rýchlo dokážete postupovať so stavbou.
Výstavba domu je špecifická tým, že banka uvoľňuje klientovi peniaze postupne na tzv. tranže. Je to spôsobené tým, že banka požičia peniaze len do výšky zakladanej nehnuteľnosti a keďže hodnota rozostavanej stavby je na začiatku nízka, uvoľní teda banka aj zodpovedajúcu sumu peňazí. Za tieto peniaze staviate ďalej, hodnota domu sa zvýši, čím sa teda zvýši aj hodnota zabezpečenia a banka teda uvoľní ďalšie peniaze. A takto to pokračuje až kým dom nepostavíte.
Lenže práve v postupnom uvoľňovaní financií sa naplno ukáže flexibilita banky. Asi sa zhodneme, že cieľom je postaviť dom čo najrýchlejšie, bez obštrukcií a naťahovačiek s bankou.
Výstavba domu – kľúčový parameter
Predstavte si situáciu, ktorá je dnes úplne bežná. Všetky vlastné úspory ste použili na kúpu pozemku, vybetónovanie základov a vystavanie múrov do výšky 1,2m tak, aby ste splnili podmienky na zapísanie vášho rozostavaného domu na kataster. Banka vám uvoľní v tranži peniaze, ktoré použijete na ďalšiu výstavbu. Po vyčerpaní všetkých peňazí posielate fotky do banky, aby uvoľnili ďalšie peniaze. Čo čert nechcel, banka sa vyjadrí, že prírastok hodnoty stavby nie je podľa nich dostačujúci a požadujú, aby ste ešte niečo na stavbe vykonali. Ale za aké peniaze, keď ste všetky dali do domu??? A ste v začarovanom kruhu.
Pokiaľ nedisponujete veľkým obnosom vlastných zdrojov, považujem za kľúčový parameter pri výstavbe schopnosť dostať sa ľahko k peniazom z úveru.
Jedna banka však dokáže to, že v druhej tranži uvoľnia finančné prostriedky až do 90% z výšky úveru bez toho, aby musela stačiť hodnota nehnuteľnosti. A túto tranžu vám ešte uvoľní riaditeľ pobočky bez potreby schvaľovania centrály. Proste dostanete dôveru a peniaze banky na to, aby ste nerušene stavali. Sen každého staviteľa.
ČSOB a Tatra banka sú na výstavbu tiež skvelá voľba. Minimum papierovačiek a hladký priebeh tranží.
Budúca hodnota zabezpečenia
Taktiež nemenej dôležitým parametrom pri hypotéke na výstavbu je uznaná budúca hodnota zabezpečenia t.j. zakladanej nehnuteľnosti. Rozdiely medzi bankami môžu byť naozaj veľké, aj v desiatkach tisíc eur. Zo skúsenosti najmenej skresáva budúcu hodnotu rozostavaného rodinného domu Tatra banka.
LTV
Samozrejme nesmieme zabúdať na % financovania. Pokiaľ nám banka neschváli nami požadované LTV, musíme ísť v poradí na druhú resp. tretiu najlepšiu možnosť.
Matematický parameter – celková preplatenosť
Až po vyššie spomínaných parametroch by mal prichádzať na rad matematický parameter celkovej preplatenosti, ktorý sme zadefinovali v predošlom článku. Pre tých, ktorým sa nechce klikať na link len zrekapitulujem, že do celkovej preplatenosti rátame koľko klient zaplatí na úrokoch, poplatku za spracovanie, znalecký posudok, bežný účet za obdobie fixácie a či mu banka preplatí kolky na katastri za zavkladovanie záložných zmlúv.
[cta_ab button=“Dohodnite si nezáväznú konzultáciu vašej hypotéky“]
Záver
Cena úveru by pri výstavbe domu podľa mojho názoru nemala byť kľúčovým parametrom. Na frasa mi bude najnižší úrok na trhu, keď mi banka nechce uvoľniť ďalšiu tranžu a neviem sa pohnúť so stavbou ďalej. Preto vyberajte banku s rozumom.
Mimochodom, tá spomínaná banka je VÚB 🙂