Hypotéka v roku 2023 pre živnostníkov (SZČO) a majiteľov s.r.o.

O autorovi

Slavomír Molnár

Finančnému poradenstvu a sprostredkovaniu sa venujem vyše 14 rokov. Klientom pomáham pri optimálnom výbere a nastavení finančných produktov. Okrem toho sa venujem aj analytickej činnosti a tvorbe porovnávacích nástrojov.

    Aby dostal živnostník (SZČO) alebo majiteľ s.r.o. hypotéku, tak v tom musí vedieť plávať. Hypotéka pre podnikateľov (živnostníkov a majiteľov firiem) majú svoje špecifiká. Čo treba sledovať, aby ste bez problémov dostali hypotéku s príjmom z podnikania?

    Posledná aktualizácia: 24.2.2023

    Hypotéka s príjmom SZČO a s.r.o.

    Hypotéka pre živnostníkov a majiteľov firiem býva často problematická. Banka si vyžaduje splnenie väčšieho množstva podmienok, treba dokladať viacero papierov a potvrdení. Existuje niekoľko základných kritérií, ktoré musí klient splniť za každých okolností. Musí vedieť vydokladovať príjem zo svojho podnikania, mať minimálny podiel vo firme, musí preukázať, že podniká dostatočne dlho a že aj v poslednom období pred žiadosťou o úver vykazuje ekonomickú aktivitu. A práve na týchto podmienkach si vyláme zuby drvivá väčšina neúspešných žiadateľov o úver.

    Pozrime sa teda aké ma podnikateľ možnosti a čo musí splniť, aby získal hypotéku.

    Dokladovanie príjmu

    Kameň úrazu u väčšiny podnikateľov. Vedia zarobiť peniaze, ale mnohokrát ich účtovne nevedia vydokladovať kvôli optimalizácii daňového priznania. A práve preto je dobré vedieť ako sa banky stavajú k výpočtu príjmu podnikateľa. Ten totiž ovplyvňuje maximálnu výšku hypotéky. Vo všeobecnosti platí, že banky vypočítavajú príjem z podnikateľskej činnosti dvoma spôsobmi. Buď ako percento z tržieb (celkových obratov) alebo z výsledku hospodárenia.


    Percento z tržieb

    Pri tejto možnosti banky akceptujú ako príjem klienta určité % z celkových tržieb (obratov) podnikania, ktoré následne predelí číslom 12 (počet mesiacov v roku).

    Príklad: Firma mala tržby v predošlom roku 100 000 €, tak príjem jediného spoločníka firmy je v banke, ktorá akceptuje 10% z tržieb nasledovný: (100 000 € * 0,1) / 12 = 833 €

    Banka/Typ príjmuSLSPVÚBTatra bankaČSOBPrimaUnicreditmBankPoštová banka
    SZČO: % tržieb10%/60%*12%/55%***20%-60%**35%10%50%**20%0%
    s.r.o.: % tržieb10%12%/55%***20%15%0%0%0%10%

    *- SLSP akceptuje 60% tržieb tým živnostníkom, ktorí si v predchádzajúcom zdaňovacom období uplatnili paušálne výdavky
    ** – závisí od typu podnikateľskej činnosti (duševná povaha práce s minimálnymi nákladmi)
    *** – pokiaľ tržby za predchádzajúci kalendárny rok nepresiahli 80 000 € a zároveň je podiel spoločníka v s.r.o. 100%, banka akceptuje 55%, v ostatných prípadoch 12%

    Niektoré banky akceptujú pri komorových pracovníkoch (notári, advokáti, lekári a pod.) bez ohľadu na to, či fungujú ako SZČO alebo s.r.o. až 60% tržieb. V niektorých bankách sa dá uznať podobné percento celkových tržieb aj pri profesiách duševného charakteru. Detailný prehľad o podmienkach pre komorových pracovníkov nájdete v samostatnom článku môjho kolegu Tomáša Gaňu.


    Minimálny podiel vo firme

    Taktiež si treba dať pozor na to, že každá banka má podmienku minimálneho podielu spoločníka. Štandardne banky akceptujú minimálny podiel 33-50%, ale jedna z bánk nemá metodicky určené minimálne percento. Zároveň platí, že sa dá individuálne v niektorých bankách požiadať o akceptáciu aj nižšieho podielu, napr. 33% (pokiaľ akceptujú minimálne 50%).

    Pokiaľ je teda klient čiastočným spoločníkom v s.r.o., treba celkové tržby firmy vynásobiť percentom, ktorým je spoločníkom vo firme.

    Príklad: Firma mala tržby v predošlom roku 300 000 €, dvaja spoločníci majú podiel zhodne 50%. Príjem každého zo spoločníkov firmy je v banke, ktorá akceptuje 15% z tržieb nasledovný: (200 000 € * 0,15 * 0,5) / 12 = 1250 €


    Hospodársky výsledok podnikania

    Druhou možnosťou, ktorou klient vie dokladovať príjem zo živnosti alebo s.r.o. je hospodársky výsledok podnikania. U živnostníkov sa ráta príjem ako (základ dane – zaplatená daň)/12, u s.r.o. ako zisk po zdanení / 12.

    V nasledujúcej tabuľke je zobrazené, ako sa stavajú jednotlivé banky k tomuto spôsobu výpočtu t.j. či ho akceptujú alebo nie.

    Banka/Typ príjmuSLSPVÚBTatra bankaČSOBPrimaUnicreditmBankPoštová banka
    SZČO: ((základ dane – zapl. daň)/12)ánoánoánonieánoánoánoáno
    sro: (hospodársky výsledok/12)ánoánoánonienieáno*nienie

     *- výpočet sa robí za posledných 36 mesiacov

    Účtovný vs. rozdelený zisk

    Zo 4 bánk, ktoré dokážu akceptovať príjem zo zisku sročky, trom stačí len účtovný zisk, ktorý nemusí byť vyplatený spoločníkom. Jedna z bánk však vyžaduje, aby bol zisk reálne vyplatený, čo sa musí dokladovať výpismi účtu.


    Súbeh príjmov z podnikania

    Pokiaľ má klient viacero firiem (alebo má firmu/y a živnosť), je možné v bankách akceptovať súbeh jeho príjmov t.j. sčítať príjmy z viacerých podnikateľských činností. Firmy si medzi sebou nesmú krížovo faktúrovať a niektoré banky takýto súbeh príjmov taktiež neakceptujú, pokiaľ sú z rovnakého odvetvia.


    Maximálny príjem z podnikania

    Pozor na maximálnu výšku príjmu, ktorú vedia banky akceptovať z príjmu z podnikania. Niektoré z bánk pri akceptácii príjmu na základe tržieb dokážu akceptovať maximálne 4000 € alebo 5500 € / mesačne, iné obmedzenia nemajú. Rozdiel je aj v tom, že niektoré banky majú túto hranicu na jeden podnikateľský subjekt, iné majú nastavenú túto hranicu na súčet príjmov zo všetkých podnikateľských subjektov (pri súbehu príjmov z podnikania), z ktorých príjem klient dokladuje.

    Na príjmy dokladované na základe hospodárskeho výsledku sa toto obmedzenie neviaže.


    Príjem z akciovej spoločnosti – a.s.

    Žiadna z bánk metodicky nedokáže akceptovať príjem zo spoločnosti, ktorá má právnu formu akciovej spoločnosti.


    K.O kritériá – záporný výsledok hospodárenia a záporné vlastné imanie

    Okrem vyššie spomínaných čísel je potrebné si dať pozor aj na dve KO kritériá, ktoré banky sledujú. Prvým z nich je záporný výsledok. Výnimkou sú Tatra banka, ktorá umožňuje záporný výsledok hospodárenia do -3500 € a SLSP umožňuje mať túto hodnotu do 5% z tržieb daného účtovného obdobia.

    Druhým KO kritériom, ktoré vás automaticky dáva mimo hru je záporné vlastné imanie. Čo všetko obsahuje vlastné imanie, popisuje tento článok z webu podnikajte.sk


    Doba trvania podnikania

    Ďalším kritériom, ktoré banka sleduje pri podnikateľoch je trvanie ich podnikania. Každá banka má stanovenú minimálnu dobu trvania podnikania.  Niektoré banky majú exaktne stanovený počet mesiacov, ktoré musí trvať živnosť alebo ako dlho musí existovať firma, avšak v niektorých bankách stačí len niekoľko mesiacov z predchádzajúceho zdaňovacieho obdobia. Aké sú minimálne doby trvania podnikania v bankách, nájdete v tabuľke nižšie.

    Pozor! Dané doby sa viažu aj zmenené podiely spoločníkov firmy, takže ak jeden spoločníkov nadobudol podiel vo firme, ktorá už existuje niekoľko rokov, musí aj ona spĺňať dané podmienky.

    Banka/Typ príjmuSLSPVÚBTatra bankaČSOBPrimaUnicreditmBankPoštová banka
    SZČO6 m ZO18 m1 ZO6m ZO12 m12 m1 ZO24 m
    s.r.o.6 m ZO24 m24 m6m ZO24 m24 m24 m

    Použité skratky:

    • ZO – zdaňovacie obdobie
    • m – mesiac
    • 6m ZO – aspoň 6 mesiacov zdaňovacieho obdobia
    • 1 ZO – aspoň jedno zdaňovacie obdobie bez ohľadu na počet mesiacov v tomto období

    Zamestnanecký pomer vo vlastnej firme

    Banky dokážu akceptovať aj príjem zo zamestnania vo vlastnej s.r.o., pokiaľ nie je do očí bijúce, že je účelovo nastavený a pretrváva dostatočne dlho. Zároveň je tento príjem možné akceptovať v súbehu so ziskom vlastnej firmy a jedna banka dokonca dokáže akceptovať aj súbeh príjmu zo zamestnania a percenta tržieb vlastnej firmy.

    Pokiaľ nie je možné akceptovať príjem z podnikania za žiadnych okolností, jedinou možnosťou klienta je zamestnať sa a splniť minimálne doby trvania pracovného pomeru v jednotlivých bankách.

    Hypotéka pre živnostníkov a s.r.o. nejde s „malými“ bankami dokopy

    Pokiaľ sa detailnejšie pozriete na podmienky jednotlivých bánk, zistíte, že hypotéka s príjmom z podnikania je priechodnejšia predovšetkým v bankách veľkej štvorky – SLSP, VÚB, Tatra banka a ČSOB. Malé banky sa na príjem podnikateľov pozerajú dosť obozretne a priestor na splnenie ich podmienok je relatívne malý.

    Hypotéku musia SZČO a spoločníci s.r.o. plánovať

    Plánujte! Na hypotéku sa treba dlhodobo pripravovať tak, aby účtovné výsledky vášho podnikania dokázali banky akceptovať. Pri hypotéke s dokladovaným príjmom z podnikania (či už SZČO alebo s.r.o.) nikdy nie je základným kritériom výberu banky úroková sadzba, ale možnosť banky uznať dostatočný príjem na získanie hypotéky. Až potom je cieľ mať čo najnižší úrok. Hypotéka pre živnostníkov a majiteľov firiem je tým pádom úplne špecifická.

    Pokiaľ chcete mať istotu, že vám hypotéka prejde bez problémov, ozvite sa nám cez kontaktný formulár a radi vám pomôžeme. Prípadne si rovno booknite termín videokonzultácie v mojom kalendári.

    Najčastejšie otázky

    Ktorá banka je najlepšia na akceptáciu príjmov SZČO alebo majiteľov s.r.o.?

    Vo všeobecnosti platí, že najlepšie podmienky pre akceptáciu príjmov živnostníkov a s.r.o. majú SLSP, VÚB a Tatra banka.

    Aké doklady bude banka chcieť k žiadosti o hypotéku?

    Okrem klasický dokladov týkajúcich sa nehnuteľnosti a osobných údajov bude každá banka chcieť vidieť výpisy z podnikateľského účtu za niekoľko predchádzajúcich mesiacov, kópiu daňového priznania, potvrdenie o zaplatení dane a originál potvrdenia z daňového úradu o bezdlžnosti. O dané potvrdenie sa žiada elektronicky a jeho vydanie je spoplatnené 0,5 €.

    Je nutné potrebné mať podané daňové priznanie za predchádzajúci kalendárny rok, ak chcem žiadať o hypotéku s príjmom z podnikania?

    Áno, je to KO kritérium.

    Je problém, pokiaľ mi v posledných mesiacoch klesli tržby z podnikania?

    Áno. Banka chce vidieť, že príjem z podnikania je pravidelný, takže pokiaľ neuvidí na výpise niekoľko mesiacov žiaden obrat resp. obrat počas posledných mesiacov poklesol, banka môže žiadosť o hypotéku zamietnuť.

    Môže mi banka akceptovať aj vyššie percento tržieb ako oficiálne uvádza alebo čo ak moje podnikanie trvá kratšie ako si oficiálne vyžaduje banka?

    Je to na individuálnom posúdení, závisí od typu podnikateľskej činnosti, jej udržateľnosti a pod.

    Komentáre

    Ohodnoťte tento článok

    Priemerné hodnotenie: 4.9 / 5. Počet hodnotení: 303

    Buďte prvý, kto ohodnotí tento článok.

    Je nám ľúto, že sa Vám článok nepáčil.

    Povedzte nám čo by sme mohli zlepšiť.

    O autorovi

    Slavomír Molnár

    Finančnému poradenstvu a sprostredkovaniu sa venujem vyše 14 rokov. Klientom pomáham pri optimálnom výbere a nastavení finančných produktov. Okrem toho sa venujem aj analytickej činnosti a tvorbe porovnávacích nástrojov.