Ako funguje hypotéka so zúženým BSM žiadateľa? Aké sú rozdiely medzi bankami?
Zúženie BSM vs. zrušenie BSM
Nielen majetok ale aj záväzky, ktoré nadobudli manželia po uzatvorení manželstva spadajú do tzv. BSM (inštitút bezpodielového spoluvlastníctva manželov).
Počas trvania manželstva sa pomerne často stretávam so situáciou, kedy má jeden s manželov z rôznych dôvodov záujem napríklad kúpiť novú nehnuteľnosť prostredníctvom hypotéky. Vždy sa samozrejme musí jednať o dohodu oboch manželov.
Tieto situácie priamo upravuje občiansky zákonník, a to dvomi právnymi úkonmi – zrušením alebo zúžením BSM.
Kým na zrušenie BSM musia existovať vážne dôvody, o ktorých sa rozhoduje na súde (napríklad rizikové podnikane alebo vytváranie dlhov jedným z manželov), tak zúženie BSM je pomerne častý úkon, ktorý je možné vybaviť takpovediac na počkanie a to návštevou notára, ktorý má na to oprávnenie.
Považujem za dôležité upozorniť, že prípadné zrušenie alebo zúženie BSM je potrebné riešiť ešte pred podaním žiadosti o hypotéku v konkrétnej banke. V nasledujúcej časti článku sa budem venovať situácií, keď manželia nemajú súdom zrušené BSM, a nie sú ani v rozvodovom konaní.
Kedy sa najčastejšie využíva zúženie BSM pri hypotéke?
Medzi najčastejšie dôvody zúženia BSM patria omeškania jedného z manželov na úverových produktoch poskytnutých v minulosti, exekúcie alebo jednoducho iba zadováženie si nehnuteľnosti, ktorá by nepatrila do BSM.
Bez notárskej zápisnice sa nezaobídete
Následne obaja manželia navštívia notársky úrad, ktorý poskytuje službu zúženia BSM formou notárskej zápisnice. Do zápisnice sa zvyčajne už píše približná výška hypotéky a pokiaľ sa jedná o kúpu nehnuteľnosti tak aj jej presná špecifikácia. Niektoré notárske úrady vyžadujú do zápisnice uviesť aj názov banky, kde klient plánuje riešenie hypotéky. Ceny notárskych zápisníc sa zvyčajne líšia (záleží od lokality a výšky úveru). Moji klienti sa zvyčajne stretávajú s cenami od 150 € do 250 €.
Aj nepristupujúci manžel/manželka sa započítava do výdavkov
Všetky banky, ktoré na Slovensku poskytujú hypotéky započítavajú do výdavkov záujemcu o úver aj životné minimum na nepristupujúceho z manželov (zároveň nepočítajú s príjmom druhého z manželov). To samozrejme spôsobí automatické zníženie maximálnej výšky hypotéky.
V prípade riešenia hypotéky so zúženým BSM, pričom jeden s manželov v súčasnosti má alebo v minulosti mal problémy so splácaním svojich záväzkov (bankové a nebankové úvery, leasing, kreditná karta, nedoplatky na daniach, v sociálnej alebo zdravotnej poisťovni) odporúčam obrátiť sa na hypotekárneho poradcu, nakoľko niektoré banky preverujú úverový a nebankový register aj nepristupujúceho z manželov, čo môže značne skomplikovať schválenie hypotéky, prípadne hrozí jej zamietnutie.
Hypotéka so zúženým BSM všade okrem Prima banky
V nasledovnej tabuľke je prehľad akceptácie zúženého BSM jednotlivých bánk a zároveň prehľad, či daná banka preveruje úverový register nepristupujúceho partnera.
| Banka | Akceptácia zúženie BSM | Úverový/nebankový register nepristupujúceho manžela/ky |
|---|---|---|
| SLSP | akceptuje | nepreveruje* |
| VÚB | akceptuje | nepreveruje |
| Tatra banka | akceptuje | preveruje |
| ČSOB | akceptuje | nepreveruje |
| Prima banka | neakceptuje | neakceptuje |
| Unicredit banka | akceptuje | preveruje |
| Poštová banka | akceptuje | nepreveruje |
| mBank | akceptuje | nepreveruje |
* banka v niektorých prípadoch požaduje doplniť do žiadosti aj nepristupujúceho manžela aby si mohla preveriť jeho/jej existujúce a bývalé záväzky a zhodnotila celkové riziko prípadu
Najčastejšie otázky týkajúce sa hypotéky so zúženým BSM
Jedná sa o úkon, kedy sa manželia počas trvania manželstva dohodnú, že určitý majetok, ktorý sa jeden s manželov rozhodne zadovážiť nebude patriť do bezdpodielového spoluvlastníctva. Najčastejším dôvodom je nadobudnutie nehnuteľnosti.
Áno, väčšina bánk štandardne akceptuje zúženie BSM, v niektorých bankách sa jedná o neštandardné riešenie, ktoré ale zväčša akceptujú a iba jedna banka zúženie BSM neakceptuje.
Okrem štandardných dokladov budete potrebovať originál notárskej zápisnice o zúžení BSM, kde bude presne špecifikovaná nehnuteľnosť, jej hodnota a aspoň približná výška hypotéky (všetko, čo nebude patriť do BSM).
Áno, nepristupujúci manžel / manželka predstavuje pre žiadateľa o hypotéku výdavok vo výške životného minima, čo spôsobuje celkové zníženie výšky úverového limitu. Existujúce úvery nepristupujúceho manžela / manželky sa do limitov hypotéky nezapočítavajú.