Ako môžu rodičia pomôcť svojím deťom s hypotékou na kúpu nehnuteľnosti

Niekoľko konkrétnych metodických postupov bánk, vďaka ktorým môže byť kúpa nehnuteľností pre mladých ľudí dostupná aj v štandardne nerealizovateľných podmienkach.

V praxi sa častokrát stretávam so situáciou, kedy klient žiada o hypotéku, avšak pri konzultácií s ním zistím, že to nie je možné. Dôvody bývajú najmä nedostatok vlastných zdrojov z hľadiska LTV. Tzn., že klienti štandardne potrebujú mať aspoň 20% z hodnoty kupovanej nehnuteľnosti. Ďalším dôvodom sú nedostatočné príjmy žiadateľov, ktoré nepostačujú na požadovanú výšku hypotéky.

V nasledujúcich riadkoch si povieme, ako môžu rodičia pomôcť svojím deťom pri žiadaní o hypotéku. Popíšem jednotlivé možnosti v konkrétnych bankách, v akých prípadoch a za akých okolností je možné dané riešenia aplikovať.

Rodičia ako ručitelia na hypotéke

Jednou z veľmi častých možností pri žiadosti o hypotéku je pomoc v podobe ručenia príjmom rodičov. Táto podmienka sa využíva najmä v situácií, kedy žiadatelia, t.j. deti nemajú dostatočné príjmy vzhľadom na požadovanú výšku hypotéky. Ak rodičia pristúpia do úveru ako ručitelia, vedia svojím príjmom navýšiť celkový maximálny úverový limit. Tým pádom pomôžu získať pre svoje deti dostatočné množstvo prostriedkov.

Avšak každá minca má dve strany a preto si treba dať pozor na problém týkajúci sa splatnosti. V situácií kedy do úveru vstupujú ručitelia vo vyššom veku, môže dôjsť k skráteniu celkovej doby splatnosti úveru. Dôsledkom skrátenia doby splatnosti by bola výrazne vyššia splátka a opäť by klient mohol naraziť na limit DSTI. Vysvetlenie pojmov DSTI, DTI a úverový limit nájdete v tomto článku.

V nasledujúcej tabuľke popisujem štandardnú dobu splatnosti v jednotlivých bankách:

Banka	SLSP	VÚB	Tatra banka	ČSOB	Unicredit	Prima banka	mBank	365 bank
Vek: Prvý/Druhý žiadateľ	70/75	72/72	65/70	65/65	70/70*	75/75	70/70	70/70

*platí pre žiadateľov s vekom do 59 rokov. Ak sú žiadatelia starší ako 59 rokov, tak je splatnosť do 65 rokov

Pre lepšie pochopenie tabuľky uvediem príklad pri žiadosti o úver napr. v Tatra banke. Predstavme si situáciu, kedy je hlavný žiadateľ vo veku 28 rokov, pričom mu nepostačuje jeho príjem a z toho dôvodu vstúpi do úveru jeho rodič vo veku 50 rokov s akceptovateľným príjmom. Z tabuľky je zrejmé, že prvý žiadateľ spĺňa podmienku veku a dobu splatnosti má 30 rokov, avšak podmienka veku druhého žiadateľa musí byť taktiež splnená a skracuje sa splatnosť celého úveru na 20 rokov ( maximálny vek druhého žiadateľa – aktuálny vek druhého žiadateľa = maximálna doba splatnosti, t.j. 70 – 50 = 20 rokov).

Výnimky zo štandardnej doby spaltnosti podľa veku

Na trhu však existujú výnimky ako sa dá doba splatnosti v takejto situácií predĺžiť. Takúto výnimku poskytuje mBank a VÚB.

V rámci metodiky mBank existuje výnimka, ktorá hovorí, že ak musia kvôli nedostatočným príjmom žiadateľov do žiadosti o hypotéku vstupovať ručitelia, pri ktorých splatnosť úveru vzhľadom na vek je nižšia ako 30 rokov, je aj napriek tomu možné poskytnúť dobu splatnosti na 30 rokov. Je to možné v prípade, ak je dodržaná nasledovná podmienka:

Príjem hlavného žiadateľa musí tvoriť minimálne 60% podiel na celkových príjmoch žiadateľov

Vo VÚB banke je taktiež možnosť uplatniť výnimku na dobu splatnosti v prípade, že je splnená podmienka veku prvého žiadateľa a nie je splnená podmienka veku druhého žiadateľa. Pre uplatnenie výnimky musí platiť nasledovné pravidlo:

Maximálny možný vek ručiteľa v rámci splatnosti – aktuálny vek ručiteľa > (splatnosť hypotéky / 2)

Pre lepšie pochopenie uvediem opäť príklad. Hlavný žiadateľ je vo veku 28 rokov a spĺňa podmienku veku pre maximálnu splatnosť. Jeho rodičia vo veku 50 rokov už nespĺňajú podmienku na získanie splatnosti 30 rokov, pretože maximálny vek druhého žiadateľa môže byť vo VÚB do 72 rokov a splatnosť úveru by teda mala byť 22 rokov. Avšak pri uplatnení danej výnimky vo VÚB by výpočet vyzeral nasledovne:

72 (maximálny vek ručiteľa) – 50 (aktuálny vek ručiteľa) > 30 (splatnosť úveru)/2

22 > 15

Podľa vyššie uvedeného výpočtu je podmienka pre uplatnenie výnimky splnená a doba splatnosti úveru môže byť 30 rokov.

Potenciálne riziká pre rodičov

Ak rodičia vstupujú do úveru aby pomohli svojim deťom, treba samozrejme zvážiť aj potenciálne riziká, ktoré toto rozhodnutie so sebou nesie. V živote môže nastať situácia, kedy hlavný dlžník, t.j. dieťa stratí prácu a tým pádom aj príjem pre splácanie daného úveru. V prípade, ak nebude úver riadne splácaný hlavným dlžníkom, má banka nárok žiadať úhradu splátok od rodiča ako od ručiteľa na danom úvere, čo môže byť nepríjemná situácia, ak je rodič na dôchodku.

Dozaloženie nehnuteľnosti

Pomoc rodičov svojim deťom v situácií kedy deti ako žiadatelia o hypotéku nemajú dostatočné príjmy sme si popísali vyššie, avšak ako som už v úvode článku spomínal, môže nastať aj situácia kedy majú deti síce dostatočné príjmy na požadovanú výšku hypotéky, ale na druhú stranu nemajú dostatok vlastných prostriedkov na dofinancovanie kúpy nehnuteľnosti.

V takomto scenári majú rodičia opäť možnosť ako vedia svojím deťom pri žiadosti pomôcť. Touto možnosťou je dozaloženie rodičovskej nehnuteľnosti s tým, že sa banke poskytne dodatočná nehnuteľnosť ako zábezpeka úveru. Pri žiadosti o hypotéku má tým pádom banka dostatočne vysoké zabezpečenie vo forme nehnuteľnosti, ktorú chcú klienti kúpiť a taktiež aj rodičovský dom vďaka čomu vie klient žiadať 100% kúpnej ceny.

Predchádzajúci odsek opäť vysvetlím na príklade. Predstavme si situáciu, kedy si chce klient kúpiť dom za 200 000€ avšak nemá požadovaných 20% vlastných zdrojov vo výške 40 000€. Klient má však možnosť dozaložiť rodičovský byt v hodnote 150 000€. Jej využitím poskytne banke celkovú hodnotu zabezpečenia 350 000€ a môže žiadať o hypotéku vo výške 200 000€, čo za aktuálnych podmienok predstavuje len 57% LTV.

Potenciálne riziká pre rodičov pri dozaložení nehnuteľnosti

Ak rodičia poskytujú svoju nehnuteľnosť ako dodatočnú zábezpeku pre svoje deti, opäť si musia zvážiť všetky riziká. Taktiež ako v predchádzajúcom prípade, aj tu môže nastať situácia kedy hlavný dlžník stratí príjem.

Jedným z dôvodov môže byť, že klient stratí prácu a nebude schopný daný úver splácať. Riešenie môže byť predaj danej nehnuteľnosti do troch mesiacov – to je lehota na postúpenie pohľadávky bankou tretej strane a začatie vymáhania dlhu.

Ďalším z dôvodov výpadku príjmu a následného neplatenia úveru je vážnejší úraz alebo choroba, ktoré by viedli k invalidite, počas ktorej štát vypláca rentu v nedostatočnej výške. Dôsledkom týchto udalostí klient nemôže pokračovať vo výkone svojho zamestnania. Proti tomuto riziku sa vie našťastie klient vopred zabezpečiť. Ako zábezpeka slúži kvalitne nastavené rizikové životné poistenie, ktoré odráža klientove záväzky.

Dozaloženie inej nehnuteľnosti dnes akceptujú všetky banky, ale treba si dať pozor o aký typ nehnuteľnosti ide. Zábezpeku vo forme bytu a domu akceptujú všetky banky, ale nie všetky banky akceptujú dozaloženie pozemku. Jediná banka, ktorá neakceptuje dozaloženie pozemku je aktuálne VÚB.

Kúpa nehnuteľnosti: Rodičia ako hlavní žiadatelia, kupujúci dieťa

V praxi nastáva aj situácia, kedy klient síce má príjem, ale nie je bankou z určitých dôvodov akceptovaný. Z toho dôvodu si klient nemôže zobrať hypotéku a tu vstupujú do hry jeho rodičia. Štandardne však platí, že ten kto kupuje nehnuteľnosť financovanú úverom, musí figurovať aj na danom úvere.

Jedinou výnimkou je dnes na trhu VÚB. VÚB poskytuje klientom hypotéku, na ktorej budú figurovať len rodičia. Na druhej strane, kúpno-predajnú zmluvu podpisuje len dieťa a teda stáva sa vlastníkom nehnuteľnosti.