Čo sú strieborné hypotéky? Od 1.1.2023 prichádza do platnosti nové obmedzenie NBS. Čo chcela NBS docieliť, koho sa to dotkne, ako to bude fungovať a naopak ako to budú ľudia obchádzať popisujem v tomto článku.
Ako bude fungovať od 1.1.2023 výpočet maximálnej výšky hypotéky?
Aktuálne platí, že úverový limit sa klientom vypočítava ako 8násobok čistej mzdy za rok (DTI 8) bez ohľadu na vek klienta. Presný výpočet popisujem v tomto článku. V praxi to ale funguje inak. Banky vypočítavajú úverový limit ako 96násobok priemernej čistej mesačnej mzdy, ktorú vypočítavali za určitý počet mesiacov. Preto sa stávalo, že vplyvom napr. odmien vychádzal vyšší úverový limit v bankách, ktoré priemerujú príjem za kratší počet mesiacov.
Od 1.1.2023 bude platiť, že DTI 8 budú mať všetci klienti bez ohľadu na vek už len v prípade, že splatnosť hypotéky nebude dlhšia ako do 65. veku klienta. Práve pojmom strieborné hypotéky označujú v NBS hypotéky, ktorých splatnosť presahuje až do dôchodkového veku t.j. nad 65 rokov.
Nové opatrenie sa bude týkať len klientov s vekom 41 a viac, ak si nastavia dobu splatnosti dlhšiu ako do 65. roku života. V takom prípade sa bude DTI klientov znižovať o 0,25 bodu každý rok veku klienta. Bude teda platiť, že čím bude človek starší, tým menšiu úverovú angažovanosť môže mať. Vývoj DTI podľa veku klienta znázorňuje nasledovná tabuľka.
| Vek klienta | DTI |
|---|---|
| 40 rokov a menej | 8 |
| 41 rokov | 7,75 |
| 42 rokov | 7,5 |
| 43 rokov | 7,25 |
| 44 rokov | 7 |
| 45 rokov | 6,75 |
| 46 rokov | 6,5 |
| 47 rokov | 6,25 |
| 48 rokov | 6 |
| 49 rokov | 5,75 |
| 50 rokov | 5,5 |
| 51 rokov | 5,25 |
| 52 rokov | 5 |
| 53 rokov | 4,75 |
| 54 rokov | 4,5 |
| 55 rokov | 4,25 |
| 56 rokov | 4 |
| 57 rokov | 3,75 |
| 58 rokov | 3,5 |
| 59 rokov | 3,25 |
| 60 a viac rokov | 3 |
V praxi to bude vyzerať tak, že úverový limit (DTI) 45 ročného klienta s čistým mesačným príjmom 2000 € bude miesto pôvodných 192 000 €, len 156 000 € (za predpokladu, že natiahne dobu splácania dlhšie ako do 65. roku života). Pozor, pri týchto číslach nezohľadňujem povinnú rezervu 40% a stress test.
DTI pri viacerých žiadateľoch
Úverový limit pri viacerých žiadateľoch sa bude rátať ako súčet limitov jednotlivých žiadateľov. Ak budú do úveru vstupovať dvaja klienti s rôznym vekom (napr. 40 a 45), vypočíta sa DTI každému z nich zvlášť (teda pri prvom klientovi to bude DTI 8 a pri druhom klientovi DTI 6,5) a následne sa tieto sumy sčítajú.
Prečo prichádza nové opatrenie NBS na strieborné hypotéky?
NBS argumentuje nové opatrenie vo svojej dôvodovej správe troma dôvodmi, ktoré si dovolím priamo citovať:
- Prvým je riziko ťažkostí so splácaním na dôchodku v dôsledku poklesu príjmu pri prechode na dôchodok. Miera tohto rizika navyše čelí výraznej neistote, keďže závisí od dlhodobého budúceho vývoja, a to najmä v oblasti miery náhrady príjmu pri prechode na dôchodok, výšky životných nákladov na dôchodku a vývoja príjmu do dosiahnutia dôchodku.
- Druhým, ešte významnejším rizikom, je aktuálny trend, pri ktorom mnohé zadlžené domácnosti nielen využívajú rast svojich príjmov na ďalšie navyšovanie dlhov, ale rast zadlženosti dokonca tento rast príjmov predbieha. Takéto rizikové správanie je naozaj u časti zadlžených domácností vidieť. Splácanie dlhov sa tak odkladá stále hlbšie do dôchodkového veku. Dodatočné navyšovanie dlhu v budúcnosti môže spôsobiť, že do dôchodku budú spotrebitelia vstupovať značne zadlžení a nebudú mať dostatočný príjem na splátky.
- Tretie riziko vyplýva z intenzívneho konkurenčného tlaku. Veritelia pristupujú k limitom a požiadavkám týkajúcim sa úverov presahujúcich do dôchodkového veku rôzne. Táto rôznorodosť prístupu veriteľov zvyšuje riziko ďalšieho uvoľňovania pravidiel z dôvodu konkurenčného tlaku. Ak má niektorý z veriteľov voľnejšie interné limity, môže byť schopný poskytovať úver spotrebiteľom, ktorým odmietnu poskytnúť úver iní veritelia. To zároveň núti jeho konkurentov k znižovaniu štandardov. Stanovenie jasnejších pravidiel zodpovedajúcich aktuálnej praxi preto pomôže vytvoriť priestor na zdravú konkurenciu prostredníctvom stanovenia jednotných a zrozumiteľných pravidiel platných pre všetkých veriteľov.
Ako môžu ľudia opatrenie obchádzať?
Pre mňa z nepochopiteľných príčin sa toto opatrenie, tak ako aj opatrenie z roku 2018, ktorým sa zakázalo 100% LTV netýka čistých refinancov, ale len nových hypoték. Dočítate sa to o tom aj hneď v prvej odpovedi na najčastejšie otázky o tomto opatrení priamo na webe NBS.
V praxi sa teda môže pokojne udiať nasledovné: 45 roční klienti si zoberú hypotéku so splatnosťou 20 rokov, čím sa ich opatrenie o znížení úverového limitu nebude týkať. Následne po roku splácania prenesú svoju hypotéku bez skúmania príjmu do inej banky, kde si dobu splácania môžu natiahnuť pokojne do 70. alebo 75. roku života. Výsledkom je teda to, že prvú hypotéku získali s DTI 8, síce s kratšou splatnosťou, ktorú si však dokážu natiahnuť pri refinanci do inej banky.
Dôležité upozornenie: V súčasnej dobe pri úrokových sadzbách 3,5%-4% zastaví klienta z pohľadu výšky hypotéky parameter DSTI (povinná rezerva 40% + stress test 2%) a nové opatrenie NBS o znížení DTI klienti prakticky vôbec nepocítia. Naopak, ak by do budúcna úrokové sadzby klesli na úroveň okolo 2% a nižšie v praxi budú vznikať situácie, kedy klient bude motivovaný obchádzať opatrenie strieborných hypoték spôsobom popisovaným vyššie. Rozdiel vo výške úverového limitu môže predstavovať aj niekoľko desiatok tisíc eur (v závislosti od príjmu a veku klienta).
Dôvod, prečo môžu mať niektorí klienti motiváciu obchádzať toto opatrenie
V nasledujúcej tabuľke je znázornená výška maximálnej výšky hypotéky pre 45 ročného klienta s čistým mesačným príjmom 2000 € bez akýchkoľvek iných záväzkov. V ľavej časti tabuľky vidíte aká je jeho maximálna vyška hypotéky za aktuálnych pravidiel pri splatnosti hypotéky do veku klienta 65 rokov vs. do 70 rokov.
Zaujímavejšia je práve tabuľka s novými pravidlami, ktoré budú platiť od 1.1.2023. Vidíte, že pokiaľ by chcel mať klient splatnosť hypotéky do jeho 70 rokov, zastaví ho nové obmedzenie na DTI 6,5 t.j. 156 000 €. Pri splatnosti do 65 rokov má najväčší vplyv na výšku úverového limitu práve parameter DSTI t.j. povinná rezerva 40% a stress test 2%. Z tabuľky možno vyčítať, že práve v súčasnej dobe vplyvom vyšších úrokových sadzieb (medzi 3,5-4%) klienta zastaví pri vyššej hypotéke práve DSTI.
Ak by však do budúcna klesli úrokové sadzby napr. na 2%, tento klient môže mať motiváciu zobrať si hypotéku s limitom 174 000 €, kde mu však bude vychádzať vysoká splátka, ktorá mu nemusí vyhovovať z pohľadu cashflow. Pri refinancovaní si takúto hypotéku môže preniesť do inej banky, natiahnuť dobu splatnosti do 70 alebo 75 rokov a elegantne a navyše oficiálne obíde nové opatrenie NBS.
Ktorá banka na tom získa?
Jediná banka, ktorá na tomto stave bude profitovať je Prima banka. Ich dlhodobo komunikovanou filozofiou a taktikou je refinancovanie hypoték (všimnúť si to môžete aj v ich reklamách, kde nehovoria nič o nových hypotékach, ale o tom, aby ste si hypotéku preniesli k nim). Vďaka tomu, že umožňujú natiahnuť dobu splácania pri refinančných hypotékach až na 40 rokov a až do 75. roku života klienta sa novému opatreniu elegantne vyhnú a môžu pokračovať bez akýchkoľvek problémov navyšovať svoj trhový podiel.
Zastávam názor, že obe opatrenia (tak toto, aj zrušenie 100% LTV v roku 2018) by sa malo týkať nielen nových, ale aj refinančných úverov. V opačnom prípade vždy vzniká priestor na špekulácie a obchádzanie pravidiel.
zdroj: NBS