Návod: Ktorá banka je najlepšia pri kúpe nehnuteľnosti?

„Ktorá banka je najlepšia v mojej konkrétnej situácii? Akú budem mať splátku?“ Pri kúpe nehnuteľnosti na hypotéku si väčšina ľudí kladie spomínané otázky. Ukážem vám konkrétny návod, ktorý dokáže uľahčiť výber každému.

Ktorá banka je najlepšia pri kúpe nehnuteľnosti?

Odpoveď znie jasne. Žiadna. Neexistuje totiž jednoznačná odpoveď. Existuje však niekoľko kritérií, ktoré nám finálny zoznam bánk vytvorí. Nakoľko je kúpa nehnuteľnosti z administratívno-technického pohľadu najjednoduchší účelový úver, ktorý banky ponúkajú, vieme taký zoznam vytvoriť. Banky majú navyše pri tomto účele prakticky „na chlp“ identický zoznam požadovaných dokumentov a postupy. Porovnávať budeme parametre pri klasickej hypotéke, teda nie so štátnym príspevkom.

K.O kritérium – LTV

Najpodstatnejším faktorom pri výbere banky je „ltvéčko“ teda % financovania. Zo zoznamu potenciálnych bánk vylúčime všetky tie, ktoré nami požadované % financovania neposkytujú. Typickým príkladom sú banky, ktoré majú strop na LTV pri nehnuteľnostiach mimo miest vo výške 70% alebo 75%. Väčšina klientov dnes hľadá čo najvyššie % financovanie a tým pádom nám hneď vypadne pár bánk.

Matematický parameter – celková preplatenosť

Celková preplatenosť je parameter, ktorý som zadefinoval, aby si ľudia uvedomili, že hypotéka nie je len úrok, ktorý platia banke, ale treba zohľadniť všetky poplatky spojené s hypotékou. Porovnávacím obdobím musí byť vždy len obdobie fixácie, nakoľko nikto nevie aké budú podmienky po jej skončení. Tak sa poďme pozrieť, ktoré všetky parametre musíme zohľadniť.

Výška úrokov

Prvý parameter, ktorý nám najviac ovplyvní celkovú preplatenosť je logicky úroková sadzba. Nás v tomto prípade nemusí zaujímať výška splátky, ale koľko celkovo za obdobie fixácie zaplatím na úroku. Pri úroku 1,5% a výške úveru 80 000 € pri splatnosti 30 rokov je preplatenosť na úrokoch 5601,03 €. Kliknite si na 60. mesiac v linku pre overenie. Máme teda prvý parameter.

Poplatok za spracovanie

Poradie bánk nám môže premiešať poplatok za spracovanie, ktorý sa štandardne hýbe okolo 0,8-1% z výšky hypotéky. V súčasnej konkurenčnej situácii si ho však dovolí mať len máloktorá banka.

Poplatok za bežný účet

Je štandardom, že klient platí hypotéku z bežného účtu, ktorý si otvorí už vo svojej „novej“ banke. Väčšina bánk si za vedenie účtu nechá celkom slušne zaplatiť. Je pravda, že keď splníte určité podmienky, môžete ho mať zadarmo. Úprimne, radšej by som dostal trstenicou ako plniť podmienky niektorých bánk. Aj preto je nutné tento poplatok zarátať do celkovej preplatenosti. Za 60 mesiacov môže byť práve tento paramater kľučový. Napr. 60 mesiacov x 6 € = 360 €.

Preplatenie znaleckého posudku a kolkov na katastri

K podaniu žiadosti o úver neodmysliteľne patrí znalecký posudok zakladanej nehnuteľnosti a zavkladovanie záložných zmlúv na katastri. Priemerná cena posudku na byt sa hýbe okolo 100-150 € a za kolky zaplatíte 66 €. Keďže Slovenská sporiteľňa dlhodobo tieto služby prepláca, musíme to započítať do celkových nákladov na vybavovanie hypotéky, pretože je to bonus banky navyše, ktorý ostatné banky nemajú.

Záver

Ak tieto všetky štyri parametre sčítame pri každej banke jednotlivo, tak tá, kde vám vyjde najnižšie číslo bude pre vás zrejme tá pravá.  A ako to teda dnes vyzerá medzi 4 najväčšími bankami? Z nižšieho uvedeného vyplýva, že pri približne rovnakých úrokoch zohráva dôležitú rolu na prekvapenie bežný účet. Tak nemajte zalepené oči úrokom a pozerajte na ponuku ako celok.

Pr.: výška úveru 80 000 €, doba splácania 30 rokov, fixácia 5 rokov, 80% LTV, kúpa bytu

* simuloval som 50% zľavu za účet nakoľko podmienky na 100% zľavu nie je úplne ľahké splniť

** simuloval som 50% zľavu za účet nakoľko podmienky na 100% zľavu nie je úplne ľahké splniť

*** simuloval som 100% zľavu nakoľko podmienky sú podľa mňa relatívne ľahko splniteľné

Tak čo? Ktorú banku by ste si vybrali na svoju hypotéku vy? 🙂

Samotný postup pri podávaní žiadosti o úver som už dávnejšie popisoval vo svojom článku.

PS: Vychádzal som z predpokladu, že klient má normálnu bonitu, žiadne negatívne záznamy v úverovom registri a že jeho príjem je dostatočný na splácanie úveru.