Najčastejšie mýty a klebety o hypotékach, ktoré sa nezakladajú na pravde. Medzi ľuďmi dlhodobo kolujú rôzne fámy ako to „funguje“ v hypotékach. Najčastejšie reči typu jedna babka povedala si rozoberieme detailne na základe faktov a odborných predpokladov.
Mýtus č. 1: Na začiatku platím banke len úroky
Asi najväčší mýtus zo všetkých. Hypotéka je hra čísel, takže všetko sa dá vypočítať. Pri hypotéke vo výške 50 000 € s úrokom 1,5% je ročný úrok 750 € (50 000 € * 0,015). Ak predelíme 750 € / 12 vyjde nám úrok, ktorý zaplatíme banke v prvom mesiaci a teda 62,5 €. Overte si to v tejto kalkulačke.
Ak teda uvažujete o refinancovaní hypotéky, stačí si prepočítať, koľko preplatíte na úrokoch za obdobie fixácie pri jednej ponuke a porovnať si to s protiponukou. Vôbec nemusíte počítať výšku splátky a zostatok úveru, stačí len preplatenosť na úrokoch. Tu je vysvetľujúci príklad:
Príklad: 50 000 €, doba splácania 20 rokov
- banka A: fix 5 rokov, úrok 1,75%, splátka 247,06 €, zostatok po 60 mes.:39 088,68 €, zaplatené úroky: 3912,28 € (prepočet)
- banka B: fix 5 rokov, úrok 1,65%, splátka 244,74 €, zostatok po 60 mes.:39 000,83 €, zaplatené úroky: 3685,23 € (prepočet)
Platí nasledovná rovnica: (rozdiel v zaplatených úrokoch) = ((rozdiel v splátkach) * (doba fixácie v mesiacoch)) + rozdiel v zostatkoch)
- (3912,28 – 3685,23) = (247,06 – 244,74)* 60 + (39 088,68 – 39 000,83)
- 227,05 = (2,32 * 60) + (87,85)
- 227,05 € = 227,05 €
Mýtus č. 2: Banka, kde mám bežný účet mi dá najlepšiu ponuku
Polopravda. Je nutné si uvedomiť, že banky medzi sebou hrajú obrovský konkurenčný boj a ich hlavnou úlohou je predávať a získavať nových zákazníkov. Existujú štatistiky, že ak klient zoberie hypotéku v jednej banke, do 3 rokov tam presunie celý svoj platobný styk. A to je sakra veľká motivácia pre banku. Ak máte dobrý príjem a nemáte negatívnu úverovú históriu, pobijú sa o vás všetky banky.
Výnimku v tomto tvoria klienti, ktorí majú zlú úverovú históriu alebo horší rating. Vtedy s obrovskou pravdepodobnosťou dostane klient od svojej banky najlepšiu ponuku, pretože ako jediná vidí platovú disciplínu a správanie klienta. Ale je to individuálne.
Mýtus č. 3: Pracovníčka na pobočke vie všetko a najlepšie
Táto domnienka ma fascinuje najviac. Ľudia majú silnú tendenciu považovať pracovníka pobočky banky za dôveryhodnejšieho len preto, že sedí na pobočke. Nie, automaticky neznamená, že všetko, čo povie pracovník pobočky je pravda. Aj on tam môže pracovať dokopy pár mesiacov alebo sa s vašou otázkou ešte nikdy predtým nestretol. Potvrdilo sa mi to niekoľkokrát. Lepší dôkaz ako to, že aj samotná Prima banka má na svojom webe chybný výpočet nepoznám. Zamyslite sa, čo má rozhodovať. Nie náhodou odbornosť, referencie a skúsenosti?
Mýtus č. 4: V banke mám známeho, pomôže mi vybaviť lepšie podmienky
Známosti sú veľkým fenoménom v spoločnosti. V bankovníctve bohužiaľ nefungujú, tu fungujú čísla. Aký objem úverov prinesiete, taký ste veľký šéf. Pri prvotných prepočtoch papier znesie veľa a sľubovať sa dá hocičo. Rozhodujúce je však to, čo sa aj schváli. Ak totiž máte aj známeho na pobočke, vedzte, že výnimku neschvaľuje on. A nevie ovplyvniť ani to, že vám supervízor zníži znaleckú hodnotu nehnuteľnosti, či vám znížia kvôli lokalite LTV. O výnimkách v banke štandardne rozhoduje pár vyvolených, často aj členovia predstavenstva.
Mýtus č. 5: Najpodstatnejší parameter je úrok
Mnoho ľudí je zaslepených jediným parametrom a to je výška úroku na hypotéke. Je dôležité si uvedomiť, že ak si len zoberieme hore spomínaný príklad hypoték, rozdiel za 5 rokov bol 227,05 €. Ako by ste sa rozhodovali, ak by som vám povedal, že banka A (tá drahšia hypotéka) má bežný účet zadarmo a banka B (tá lacnejšia hypotéka) za 5 € mesačne. Ešte stále by ste si vybrali ponuku s nižším úrokom? Treba sa na veci pozerať komplexne.
Túto problematiku som nedávno rozoberal detailne vo svojom článku. Pri výstavbe nehnuteľnosti je dôležité si uvedomovať tento fakt ešte viac. Aj o tom písal kolega Miroslav Tomáš v článku.