Znalecký posudok či interná hodnota nehnuteľnosti. Aký je medzi nimi rozdiel a aké výhody majú jednotlivé alternatívy.
Znalecký posudok
Ak plánujete žiadať o hypotéku, banka od vás bude požadovať predložiť znalecký posudok na zakladanú nehnuteľnosť. Znalecký posudok musí byť vypracovaný znalcom z odboru stavebníctva. S prevereným príjmom žiadateľa je to jeden z najdôležitejších dokladov predkladaných banke.
Znalca, ktorý bude ohodnocovať vašu nehnuteľnosť, si môžete sami vybrať. Dohodnete si s ním dátum a čas obhliadky. Na vypracovanie znaleckého posudku bude znalec potrebovať aj nasledovné dokumenty:
- aktuálnu kópiu Listu vlastníctva
- titul nadobudnutia (kúpna zmluva, darovacia listina či osvedčenie o dedičstve)
- doklad o veku stavby (ak ide o byt, potvrdenie si pýtajte u správcu bytu; ak ide o dom, je potrebné kolaudačné rozhodnutie)
- aktuálnu kópiu z katastrálnej mapy alebo geometrický plán so zameraním rozostavanej stavby, ktorej minimálna výška musí byť aspoň 1,2 m
- pôdorys bytu či celú technickú dokumentáciu (pôdorys, pohľady, rezy) stavby resp. už skolaudovaného rodinného domu
Ak k hypotéke zakladáte pozemok, potrebujete ešte dokladovať tzv. územno – plánovaciu informáciu, že sa počíta s týmto pozemkom ako stavebným a môže sa na ňom v budúcnosti stavať. Ak so stavbou počítate už v krátkom čase, budete dokladovať vyšší dokument (stavebné povolenie, územné rozhodnutie).
Štandardne si banky k žiadosti o hypotéku pýtajú 1 alebo 2 exempláre znaleckého posudku v papierovej podobe a CD (niektoré banky 2xCD) s nahratým znaleckým posudkom v súbore s príponou .hyp.
Všeobecná, východisková a technická hodnota nehnuteľnosti
Znalec si nehnuteľnosť obhliadne, zmeria, nafotí a na základe jeho výpočtov použitím rôznych koeficientov a tabuliek, stanoví východiskovú, technickú hodnotu a všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti.
- Všeobecná hodnota nehnuteľnosti je hodnota, ktorá by bola dosiahnutá pri predaji oceňovanej alebo porovnateľnej nehnuteľnosti (z hľadiska veľkosti, stavu, polohy, vybavenia atď.) v obvyklom obchodnom styku v tuzemsku ku dňu ohodnotenia. Je stanovená podľa metodiky banky a v súlade s definíciou podľa všeobecne záväzných právnych predpisov.
- Východisková hodnota je znalecký odhad ceny, za ktorú by bolo všeobecne možné stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia bez DPH.
- Technická hodnota je znalecký odhad ceny východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania.
- Záložná hodnota nehnuteľnosti je evidovaná a vykazovaná hodnota nehnuteľnosti, ktorú stanoví banka na základe všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti.
Ak vypracovaný znalecký posudok už predložíte na posúdenie do banky, posiela sa na tzv. supervíziu, kde supervízor prehodnotí stanovenú hodnotu zakladanej nehnuteľnosti. Bude ju buď akceptovať v plnej výške, alebo skreše na nižšiu hodnotu. Túto bude banka brať na posudzovanie a určí záložnú hodnotu zakladanej nehnuteľnosti, teda z tej bude vychádzať pri určovaní tzv. LTV.
Interná hodnota
Ak nie ste si istý pri výbere znalca alebo chcete usporiť čas, je možné v niektorých bankách využiť ocenenie tzv. internou hodnotou. Podľa tabuliek, zaradením nehnuteľnosti podľa jej polohy a jej veľkosti sa vypočíta (trhová) cena nehnuteľnosti. Je tak možné urobiť iba pri krajských a okresných bytoch a aj to nie v každej banke.
Niektoré banky si za interné ocenenie vypýtajú poplatok ak sa klient rozhodne práve u nich zobrať hypotéku. Nevýhodou je však to, že klient nedostane fyzicky do ruky papierový znalecký posudok a ak by ho o pár rokov, pri prefinancovaní hypotéky opäť potreboval, musí si nechať vyhotoviť nový. Taktiež treba dodať, že interná hodnota, ktorú určí banka je väčšinou dosť konzervatívna, takže je vhodné ju používať len v prípadoch, keď je percento financovania LTV hypotéky nízke.
Vek znaleckého posudku
Banky si vyžadujú, aby pri žiadosti o novú hypotéku nemal znalecký posudok viac ako 1 rok. Pri refinancovaní hypotéky je vek znaleckého posudku štandardne max. 5 rokov.
V prípade, ak ste žiadosť o hypotéku podali do viacerých bánk, ale čerpať ju logicky budete iba v jednej, môžete si v ostatných bankách požiadať o vrátenie znaleckého posudku. Treba si však dať pozor na to, že niektoré banky vám posudok nevrátia alebo vrátia s prestrihnutou šnúrkou od znalca, teda znehodnotený.
Cena znaleckého posudku
Cenu za znalecký posudok platí klient sám (len zriedka má banka kampaň na úhradu posudku). Cena je rozličná pri ohodnotení bytu, rodinného domu, stavby, alebo iba stavebného pozemku. Podľa lokality a typu oceňovanej nehnuteľnosti sa pohybuje štandardne v rozmedzí 100 – 250 €.
Kompletný zoznam znalcov nájdete na webe ministerstva spravodlivosti.
Tipy ako vyberať banku na hypotéku, či iné nuánsy nájdete v našich článkoch