Návod, ktoré kritériá sledovať pri výbere banky na hypotéku na developerský projekt. Developerský hypotéka má svoje špecifiká, ktoré treba rozhodne poznať.
Posledné roky zažívame na Slovensku hypotekárny boom a realitný boom. Trh nehnuteľností beží na maximálnych otáčkach, veľa sa kupuje/predáva a prirodzene aj stavia. Na ľahké financovanie bývania, ktoré je ešte len vo výstavbe sa používa developerská hypotéka.
Na čo slúži hypotéka na developerský projekt
Predstavte si situáciu. Stavebno – obchodná firma (developer) stavia bytový dom s určitým počtom bytov, ktoré chce predať. Ľuďom sa byty páčia, ale málokto disponuje takou hotovosťou, aby si bol schopný kúpiť byt za „cash“. Nastáva problém, keďže banka vám dá hypotéku len vtedy, ak založíte skolaudovanú nehnuteľnosť. A vy skolaudovanú nehnuteľnosť založiť neviete, pretože ešte ani len nestojí, ba niekedy sa nezačala ani len stavať. Začarovaný kruh. A toto presne rieši developerská hypotéka.
V jednoduchosti môžeme povedať, že sa jedná o vzájomnú dohodu (zmluvu) medzi developerom a bankou o tom, že banka na základe projektovej dokumentácie od developera nacení jednotlivé byty, na ktoré následne dokáže poskytnúť hypotéku záujemcom už vo fáze výstavby, ba dokonca ešte pred ňou.
Táto dohoda prináša výhody všetkým zúčastneným stranám. Ľudia si vedia kúpiť byt, banka má nových klientov a developer nemusí stavať len za vlastné peniaze, keďže banka dokáže uvoľňovať peniaze z hypoték klientov postupne.
Štandarne spolupracujú na developerských hypotékach najčastejšie tieto banky: Slovenská sporiteľňa, VÚB, Tatra banka, ČSOB a Unicredit banka.
Aké sú však rozdiely medzi bankami pri developerskej hypotéke, na čo sa treba pýtať a čo si treba všímať?
Zmluvné banky s developerom
Ak si vyberiete byt v nejakom developerskom projekte, ako prvá otázka na developera by mala byť, ktoré banky má ako financujúce. Ak bude mať napríklad zazmluvnené len dve banky (čo sa bežne stáva), hypotéku viete žiadať v čase výstavby developerského projektu len týchto dvoch bankách, čo môže byť problém najmä pri klientoch s neštandardným príjmom – príjem zo zahraničia alebo príjem z podnikania.
Samozrejme, o hypotéku môžete žiadať v akejkoľvek banke, ale až v čase, keď sa daný developerský projekt skolauduje. Vy si následne spravíte znalecký posudok a financujete daný byt klasickou hypotékou. V praxi som sa však s týmto postupom ešte nestretol a je otázne, či by ste stíhali úhradu kúpnej ceny v lehote určenej v kúpnej zmluve.
Jednorazové alebo tranžové čerpanie
Dôležitým parametrom pri výbere hypotéky na developerský projekt je to, či banka financuje aj výstavbu alebo len kúpu. A teraz zjednodušene. Niektorí developeri majú v podmienkach financovania, že mu budete ako kupujúci uvoľňovať časti kúpnej ceny postupne podľa miery rozostavanosti/dostavanosti bytového domu. Avšak niektoré financujúce banky budú mať nastavené financovanie len spôosobom, že uvoľnia peniaze z hypotéky až po kolaudácii. To by znamenalo, že ak nemáte dostatok vlastných zdrojov, neufinancovali by ste to.
Preto je dôležité rozlišovať, či banka, ktorú vyberáte financuje aj výstavbu nehnuteľnosti t.j. tranže kúpnej ceny, ktoré bude chcieť developer alebo či banka financuje len kúpu t.j. uvoľňuje peniaze z hypotéky po kolaudácii celého bytového domu.
Rôzne nacenenie nehnuteľnosti v jednotlivých bankách
Nie je tajomstvom, že developeri predávajú byty v rôznom čase v rôznych cenách. Teda čím v skoršej fáze po spustení predaja kupujete, tak tým je kúpna cena za ten istý byt nižšia. Jednoducho povedané, developer má viacero cenníkov bytov, pričom cena postupne za ten istý byt narastá.
Problém nastáva vtedy, keď má banka v systéme nahratý starší cenník, kde bola cena ešte nižšia, ale vy kupujete už za cenu vyššiu. Keďže banka vypočítava percento financovania (LTV) z nižšej z hodnôt kúpna cena vs. cena v systéme banky, môže vám to spôsobiť problémy.
Zo skúseností má s týmto problém najčastejšie Tatra banka alebo Slovenská sporiteľňa. Naopak VÚB je líder vo financovaní developerských projektov a u nich sa to stáva minimálne. ČSOB to má spravené najviac proklientsky, akceptujú ako hodnotu zabezpečenia vždy kúpnu cenu.
Začiatok fixácie je pri hypotéke na developerský projekt extrémne dôležitá
Začiatok fixácie je dátum, ktorý hovorí o tom, kedy sa reálne klientovi spúšťa fixácia úrokovej sadzby. Slovenská sporiteľňa a ČSOB počítajú ako začiatok fixácie dátum podpisu úverovej zmluvy.
Tatra banka, VÚB a Unicredit považujú za začiatok fixácie dátum prvého čerpania peňazí. A toto môže byť pri developerských projektoch veľký problém.
Ako som už spomínal vyššie, niektoré developerské projekty sú nastavené tak, že na začiatku stačí zaplatiť 10 alebo 20% a zvyšok až po kolaudácii, ktorá niekedy býva až o 18-24 mesiacov od podpisu úverovej zmluvy. To znamená, že ak klient vyplatí týchto 10-20% v hotovosti a podpíše úverové zmluvy s dnešnými podmienkami (napr. 0,99% pri 5 r. fixácii), tak v prípade Slovenskej sporiteľne a ČSOB mu môže ubehnúť aj tretina fixácie len čakaním na kolaudáciu bytového domu. A v čase načerpania peňazí mu ostane fixovaný úrok už len 3 alebo 3,5 roka, aj keď má fixáciu 5 rokov. ČSOB tento svoj nedostatok odstraňuje tým, že pri developerských hypotékach ponúka 7r. fix s úrokom ako pri 5r fixe. Dôvodom je práve fakt, že banka ráta s kolaudáciou až o 2 roky. A to bez ohľadu na to, či bude reálne skôr alebo neskôr.
Rozdiel medzi bankami nebude až taký markantný, pokiaľ sa hypotéka čeprá v tranžiach. Tatra banka, VÚB a Unicredit banka totiž spustia začiatok fixácie pri uvoľnení prvej tranže.
Financovanie štandardu developerskou hypotékou
Niektoré developerské projekty sa predávajú v štandarde, iné nie. Cenník v bankách už v sebe zahŕňa aj tento štandard. Banky tieto cenníky používajú ako východiskovú hodnotu pre určenie hodnoty zabezpečenia.
Hypotéka na developerský projekt od Tatra banky ako jediná z bánk umožňuje financovanie okrem samotnej kúpy aj jej rekonštrukciu. Podrobne som to popisoval v tomto článku.
Odporúčanie na záver
Hypotéka na developersky projekt môže byť v niektorých prípadoch zložitá. Vyťažte zo svojej hypotéky maximum! Rád vám pomôžem pri jej realizácii a hlavne aj s následným servisom. Stačí sa mi ozvať cez kontaktný formulár alebo si priamo booknite nezáväznú konzultáciu v mojom online kalendári.
Porovnanie aktuálnych kampaní bánk spolu s kalkulačkou nájdete v tomto článku kolegu Tomáša Gaňu.
Najčastejšie otázky týkajúce sa hypotéky na developerský projekt
Hypotéka na developerský projekt slúži na financovanie kúpy bytu v developerskom projekte, ktorý nie je zatiaľ skolaudovaný.
Jej výhodou je, že klient si nechá schváliť hypotéku už v čase výstavby a čerpať ju bude až po kolaudácii bytového domu (ak je financovanie takto nastavené).
Nie. O túto hypotéku viete žiadať len v tej banke, s ktorou má daný developer dohodnutú spoluprácu o financovaní.
Nie. Banka nikdy pri schvaľovaní finálnych podmienok klienta nezohľadňuje, ktorý poradca klienta priniesol. Navyše predajca developera vám hypotéku sprostredkuje jednorázovo, bez následného servisu a odbornej pomoci.
Áno, závisí to od toho, či má daná banka zaktualizovaný cenník bytov. Platí, že čím neskôr kupujete nehnuteľnosť, tým je jej cena vyššia ale v cenníku môže byť cena ešte zo začiatku predaja.