Posledné tri mesiace priniesli na Slovenskú bezprecedentné znižovanie úrokov a to nielen pri krátkych, ale aj dokonca pri dlhých fixoch. Aký je aktuálny vývoj hypoték v konkrétnych bankách? Popis 6 najväčších bánk z pohľadu trhového podielu hypoték.
Stručný vývoj hypoték od augusta 2019
Keď Slovenská sporiteľňa v auguste tohto roka spustila svoju kampaň, bola to primárne reakcia na kontinuálny prepad (15 mesiacov v rade) trhového podielu. Pridala sa k Prima banke a spustili tak lavínu znižovania úrokových sadzieb vo všetkých bankách.
Následný šok prinieslo zverejnenie kampane Unicredit banky, ktorá v septembri začala poskytovať hypotéky s 10r fixom od 0,99% (0,79% s poistením). Rýchle vytriezvenie prišlo po tom, čo banka nestíhala spracovávať žiadosti a sami skorigovali po pár týždňoch sadzbu na 1,19% (0,99% s poistením).
Nasledovali týždne, v ktorých sa banky top 6 dorovnávali v sadzbách. Všetky okrem Tatra banky.
Koncom októbra spustila 10r fix aj ČSOB už od 1,19% a minulý týždeň aktualizovala svoju kampaň Prima banka, ktorá znížila úroky na 3 fixe na 0,6% a na 4 a 5r fixe 0,8%. Za zmienku stojí aj zlepšenie metodiky VÚB a zníženie prirážky na 90% financovanie len na 0,3%, čo znamená, že 90% financovanie je možné získať už za 1,39% pri 5r fixe.
Ako to je však reálne s podmienkami týmito bánk v praxi? Čo je naozaj schváliteľné?
Reálny stav hypoték v jednotlivých bankách
Slovenská sporiteľňa
Banka ponúka všetky úrokové sadzby „od“, čo znamená, že vôbec nie všetci sa aj reálne dokážu dostať k najnižšie komunikovaným sadzbám. Za pozitívum považujem rýchly proces spracovania a schvaľovania, či najtransparentnejšie preplácanie pokuty za predčasné splatenie inej banky (banka posiela pokutu priamo vyplácanej banke).
SLSP je už tradične vhodná pre mladých klientov, ktorým dokáže poskytnúť aj vyššie DTI ako 8, % financovania závisí čisto od ratingu klienta a nie lokality zakladanej nehnuteľnosti, pri SZČO dokáže akceptovať až 40% tržieb a pri zamestnancoch dokáže vypočítavať príjem aj za 3 mesiace.
VÚB
Z môjho pohľadu najférovejšia banka a to nielen voči klientom, ale aj poradcom. Všetky sadzby ponúkajú ako flat rate t.j. pevné sadzby, bez nutnosti zjednávať. Úroky sú oproti konkurencii o nejakú desatinku vyššie, ale kompenzujú to inými výhodami. Navyše práve za posledné mesiace spravili veľký progres aj v metodike, za zmienku stojí:
Najlepšie podmienky pre príjmy zo zahraničia, u SZČO akceptácia tržieb až 50% (max tržby 30 000 €), u s.r.o. akceptácia tržieb 20%, americká hypotéka bez prirážky k sadzbe a až do 90% LTV, veľmi jednoduché čerpanie pri účele výstavby a prirážka k 90% financovaniu len 0,3%.
Tatra banka
Tatra banka sa prakticky ako jediná nezapojila do cenovej vojny bánk. Aj keď ich aktuálna kampaň začína na 1,15% pri 5r fixe, úprimne, nepočul som o nikom, kto by dané podmienky získal. Navyše v ich ponuke absentuje 10r fix.
Ich prednosť je v akceptácii príjmov podnikateľov, možnosť vyjednať 90% financovanie za cenu 80% a predovšetkým v rýchlosti a digitalizácii celého úverového procesu. Mať schválenú hypo do 48 hodín dokáže len táto banka.
Budem teda veriť, že sa čoskoro Tatra banka vráti medzi elitu aj v rámci ceny hypoték, inak im môže hroziť zmenšovanie trhového podielu.
ČSOB
ČSOB je z môjho pohľadu jasnou voľbou pre klientov s príjmom nad 1500 €, ktorým ponúkajú 10r fix za 1,19%, čím dorovnávajú Unicredit banku, avšak na rozdiel od Unicreditu máte hypotéku schválenú za pár dní.
Medzi silné stránky ČSOB uvediem skvelé podmienky na výstavbu nehnuteľnosti, možnosť schválenia hypotéky naopak, splácať mimoriadne splátky každý mesiac či v krajských mestách možnosť dojednať pri 90% financovaní nadštandardné podmienky. Za nevýhodu považujem prísnu kategorizáciu klientov, kvôli čomu sa nie každý dostane do ratingu A a B zaručujúce najlepšie podmienky.
Prima banka
Prima aktuálne na Slovensku určuje vývoj hypoték. Z pohľadu nárastu trhového podielu ju možno právom považovať za „skokana roka“. Banka vsadila na nízke úrokové sadzby a jednoduchý hypotekárny produkt.
Prima banka má veľmi obmedzenú metodiku a rastie predovšetkým refinancovaním a konsolidáciou úverov z iných bánk. Potešiteľné je to, že zvýšili limit na maximálnu výšku hypotéky, ktorú dokáže refinancovať na 180 000 €.
Svojou agresivitou na trhu môže ublížiť aj sama sebe, pretože aktuálne je jediná banka na trhu, ktorá nemá retenčné oddelenie. Sadzby, ktoré ponúka novým klientom nevie ponúknuť klientom existujcim resp. ani klientom, ktorým končí fixácia.
Unicredit banka
Unicredit banka nakrátko zažiarila s uverejnením vyššie spomínanej kampane s 10r fixom, avšak súčasná doba schvaľovania 2-3 týždne + ďalší týždeň na vyhotovenie úverových zmlúv dokáže odradiť klientov, ktorých tlačí čas na podpis kúpnej zmluvy. Navyše ako jediná z popisovaných bánk neposkytuje žiadnu refundáciu za refinancovanie hypotéky inej banky.
Pozítivom je okrem niektorých vychytávok z metodiky aj fakt, že tak ako aj VÚB a Prima banka poskytuje flat rate.
Súčasný stav vyhovuje len klientom a Prima banke
Súčasný vývoj hypoték a tak rýchly prepad úrokových sadzieb spôsobil na trhu rozruch a niekedy až iracionálne prenášanie hypoték z bánk do bánk.
Pre klientov je obrovskou výhodou, že ak raz dostanú hypotéku v niektorej z bánk (pričom na jej získanie mohli žiadať o hypo len v konkrétnej banke kvôli dokladovaniu príjmu, účelu či % financovania), po roku poctivého splácania už hociktorá banka dokáže refinancovať ich hypotéku. Pri refinanci sa už totiž nehľadí ani na % financovania ani na pôvodný účel a dokladovateľný príjem. A práve na tomto fakte získava Prima banka. Klient týmto spôsobom dokáže usporiť nemalé peniaze, ale …
Stojí za pripomenutie a upozornenie, že banky pri prehodnocovaní úrokovej sadzby tzv. retencii dokážu klientovi dať podmienky rovnaké, ba dokonca aj lepšie ako pri nových úveroch a preto refinancovanie nemusí byť jediným riešením. A to navyše aj preto, že o polroka môžu byť sadzby celkovo opäť nižšie.
Aktuálne kampane bánk s ich aktualizovanými výhodami nájdete v tomto článku.
V ktorých bankách riešiť jednotlivé účely klientov
Aj keď nie je možné závery zovšeobecniť, aktuálne by som jednotlivé situácie klientov videl z pohľadu optimálneho riešenia nasledovne:
- kúpa nehnuteľnosti do 80% s fixáciou 3,4 a 5r: Prima banka
- kúpa nehnuteľnosti do 80% s 10r fixáciou: ČSOB a Unicredit banka
- kúpa bytu do 90% v krajských mestách: VÚB, Tatra banka, ČSOB
- kúpa bytu/domu do 90% v obciach a menších mestách: SLSP
- výstavba nehnuteľnosti: VÚB a ČSOB
- kúpa pozemku: VÚB a SLSP
- refinancovanie hypotéky s preplatením pokuty: Prima, SLSP a ČSOB
- hypotéka na kúpu nehnuteľnosti s príjmom zo zahraničia: VÚB a SLSP
- konsolidácia (spájanie) úverov bez overovania príjmu: Prima a Tatra banka
- americká (bezúčelová) hypotéka: VÚB a Tatra banka
- hypotéka s príjmom z podnikania: VÚB a Tatra banka